Junta de compensación

Dentro del ámbito de la construcción y el urbanismo, la junta de compensación es la organización o entidad encargada de ejecutar un proyecto determinado. En ese sentido, la junta se origina y adquiere su función dentro de la ejecución de un plan urbanístico.

Por medio de la unión de un cierto número de propietarios de los terrenos a urbanizar, se crea un ente de representación que defienda sus intereses y desarrolle las funciones administrativas públicas necesarias.

Esta herramienta asociativa permite a emprendedores del sector de la construcción asumir proyectos en común.

Para ello, asumen responsabilidades y funciones urbanísticas que, habitualmente, suelen recaer sobre el Estado, o, localmente, en ayuntamientos o poderes regionales. En otras palabras, este tipo de asociaciones asumen un papel de entidad privada colaboradora con la Administración.

Por ello, suele asumirse que este concepto supone una opción alternativa a la tradicional obra pública.

Este organismo cuenta con una serie de características que la definen:

• Sistema de compensación: Para que sea posible el desarrollo y la labor de una junta de este tipo es condicionante necesario dicho sistema.
• Heterogeneidad: A menudo, estas organizaciones se componen por una gran diversidad de propietarios de suelo, los cuales son participantes de la misma.
• Naturaleza híbrida: Si bien se trata de un organismo con carácter público, su funcionamiento depende, en gran medida, de legislación derivada del derecho administrativo privado.
• Solidaridad: La misión de una junta es asegurar un reparto solidario y justo de los posibles beneficios, así como de los costes asumidos en la urbanización.
• Personalidad jurídica: Este ente debe contar necesariamente con una inscripción pública bajo la forma de persona jurídica y su correspondiente registro oficial.
• Unión gradual: Nuevos propietarios pueden sumarse a la junta en las distintas etapas del proyecto. Es decir, no es necesaria la totalidad de los participantes en el momento de constituirse.

Por otro lado, las juntas de compensación normalmente se organizan mediante la creación de órganos como la Asamblea de Propietarios, la presidencia y el secretariado.

Dependiendo de la magnitud del plan urbanístico y el número de propietarios, pueden existir otros papeles a asumir. Por ejemplo, mediante la creación de vicepresidencias. 

Enmarcada dentro del sistema de compensación dentro de la actividad urbanística, la junta debe ser responsable del cumplimiento de una serie de funciones:

• Los propietarios de suelo participantes se comprometen a llevar a cabo el proceso urbanizable. Fruto de ello resulta la constitución de la propia junta.
• Del mismo modo, cada uno de ellos cede y se compromete a aportar un determinado terreno con el fin de construir.
• Valoración de las distintas fincas cedidas, así como establecer unos determinados procedimientos de distribución de los futuros beneficios.
• Asunción de responsabilidades públicas. A menudo, en las legislaciones, la potestad o el poder de edificación recae sobre la Administración.

Todas estas tareas se regulan normativamente a través de unos estatutos y unas bases de actuación. Los mismos se establecen a la hora de constituir la junta.

Alternativamente, es común que las propias autoridades públicas se presenten como propietarias de algún terreno incluido en el proyecto. Ejemplo de ello son grandes proyectos de urbanización como vías publicas o la construcción de grandes infraestructuras.