Definición de hipoteca
El término hipoteca proviene del latín hypotheca, que se origina en un vocablo griego. La palabra se refiere a un inmueble que actúa como garantía del pago de un crédito. Esto quiere decir que la finca queda en poder de su propietario, aunque el acreedor está en condiciones de promover su venta en caso de que la deuda no sea pagada en el plazo pactado.
Para asegurarse el cobro de la deuda, el acreedor debe realizar una demanda, que generará una sentencia condenatoria y dará lugar al remate judicial del bien. Con ese dinero, el acreedor puede cobrarse la deuda.
La hipoteca está formada por tres componentes esenciales: el capital (la cantidad de dinero que se prestó mediante un crédito), el plazo (el tiempo en que se pacta la devolución del préstamo) y el tipo de interés (el porcentaje adicional que la persona que recibió el préstamo debe pagar; el interés es la ganancia del prestamista).
El tipo de interés puede ser fijo (su valor es inalterable durante el plazo del préstamo) o variable (el valor es revisado de manera periódica). El tipo de interés variable es el de mayor riesgo para el deudor, ya que una crisis económica puede hacer que la cuota que debe abonar se dispare.
En 2007, en Estados Unidos estalló la crisis de las hipotecas subprime, un tipo de hipoteca otorgada a clientes con escasa solvencia. Los bancos concedían estos créditos con altas tasas de interés y elevadas comisiones; cuando sus clientes comenzaron a tener dificultades para pagar, el sistema se desmoronó.
Bienes hipotecables y bienes no hipotecables
Existe una clasificación exhaustiva sobre los bienes que determina cuáles de ellos son hipotecables y cuáles no.
Entre los bienes hipotecables se encuentran los inmuebles susceptibles de inscripción y los derechos reales que pueden ser enajenados.
Los bienes no hipotecables son los empleados de un establecimiento, a no ser que se hipotequen junto con el lugar, los usufructos legales (exceptuando el que se ha concedido al cónyuge viudo).
Hay además otros bienes que son hipotecables bajo una modalidad especial, los mismos son: el derecho de usufructo (se extinguirá la hipoteca cuando suceda un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario o hasta que se cumpla la obligación empeñada), la mera propiedad (si el usufructo se hallara consolidado al propietario de la misma, la hipoteca se extenderá en caso de que pase a otras manos), los bienes que ya han sido hipotecados (aún aquellos que fueron hipotecados bajo el pacto de no volverlos a hipotecar) y el derecho de hipoteca voluntaria (la hipoteca se extinguirá cuando el propietario así lo estipule)
Es conveniente aclarar que sobre todas las leyes también pueden plantearse excepciones, por eso conviene estudiar bien los convenios y la legislatura para poder determinar si se puede y si conviene realizar una hipoteca.
Cabe mencionar que el derecho de hipoteca es indivisible, es decir que no puede compartirse y, aún si la deuda se divide o es condonada, la hipoteca no se extingue. Teóricamente esto se ha diseñado de este modo a fin de garantizar los derechos de un posible tercer adquiriente de una propiedad hipotecada.
Existen dos conceptos relacionados con el de hipoteca que son:
* Agrupación de finca hipotecada: se utiliza cuando una finca se unifica a otra que se halla hipotecada para sumarse a dicha hipoteca; en estos casos la hipoteca continúa estando gravada a la finca original.
* División de la finca hipotecada: en caso de que una finca hipotecada se divida en dos o más partes, el crédito no se dividirá a menos que así lo hayan acordado el acreedor y el deudor.