Moratoria hipotecaria

Una moratoria hipotecaria es el ofrecimiento que un banco hace a un cliente, en el que se le permite el aplazar el pago de las cuotas hipotecarias. Este aplazamiento está sujeto a la fijación de un plazo determinado que durará la moratoria, así como unas condiciones. La moratoria, pues, permite al cliente aplazar el pago de la cuota hipotecaria por una situación inesperada que afecta a la capacidad de pago del cliente. Para medir la situación, es necesario cumplir con una serie de requisitos que determinen si la moratoria es aceptable o no.

Debido a causas de fuerza mayor, la moratoria también puede ser impulsada por un Gobierno, así como la autoridad económica pertinente. Es decir, si se producen situaciones de pandemia o de paralización brusca de la actividad por desastres naturales, el Gobierno puede aprobar la moratoria hipotecaria para la ciudadanía afectada.

Carencia hipotecaria y moratoria hipotecaria son conceptos muy similares. Sin embargo, entre ambos conceptos existen una serie de diferencias. Ambos conceptos hacen referencia al pago de una hipoteca ante la incapacidad de asumir los costes. No obstante, entre la carencia y la moratoria existen diferencias como veremos a continuación.

En primer lugar, la carencia hipotecaria consiste en el aplazamiento del pago de la cuota hipotecaria ante una situación inesperada que afecta a la capacidad de pago del cliente. De esta forma, se reestructura la deuda y el cliente puede hacer frente a la deuda de una forma más flexible. Sin embargo, en la carencia hipotecaria, el pago de la cuota puede hacerse de dos formas:

• Carencia hipotecaria total: Donde dejaríamos de pagar la cuota del principal, así como los intereses, durante un periodo de tiempo previamente acordado.
• Carencia hipotecaria parcial: En donde no devolveríamos al banco el capital adeudado, pero sí tendríamos que pagar los intereses generados.

Por otro lado tenemos la moratoria hipotecaria. Esta, al igual que la carencia hipotecaria, es un aplazamiento del pago de la cuota hipotecaria durante un periodo determinado previamente acordado. Sin embargo, en la moratoria hipotecaria se deja de pagar la cuota, así como los intereses generados por esta moratoria. Es decir, no se paga ningún interés por el aplazamiento. Para ello, se precisa de unos requisitos que, como veremos a continuación, sitúan al cliente implicado en un escenario de vulnerabilidad económica y social.

Dependiendo del país en el que vivas, así como el banco con el que trabajes, existen una serie de requisitos establecidos como criterios de admisión para la aprobación de la solicitud de moratoria hipotecaria.

En España, los criterios existentes para solicitarla están recogidos por el banco, así como, en caso de precisarlo, por el organismo pertinente en el Gobierno.

De acuerdo con el código de buenas prácticas bancarias, para solicitar la moratoria hipotecaria se deben cumplir los siguientes requisitos:

• La hipoteca debe ser la de la primera vivienda familiar.
• El cliente haya perdido su empleo o haya sufrido reducciones en salario que le impida seguir pagando la cuota hipotecaria.
• Los ingresos de la unidad familiar no deben superar tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, conocido comúnmente como IPREM.
• La unidad familiar debe haber sufrido alteraciones en su nivel económico que modifiquen significativamente -a la baja- su capacidad de pago.
• La cuota hipotecaria debe superar el 50% de los ingresos totales generados por la unidad familiar.

Aunque estos son los criterios básicos, siempre hay excepciones. Por ello, es recomendable que aquellas personas que deseen solicitar una moratoria hipotecaria, previamente acudan a su entidad bancaria para que esta le informe sobre la situación y las posibilidades existentes.

Como decíamos anteriormente, la moratoria hipotecaria se debe, principalmente, a posibles alteraciones que modifiquen la capacidad de pago de un cliente y, por ello, le impida hacer frente al pago de la hipoteca. No obstante, existen muchas excepciones en las que una entidad bancaria puede ofrecer una moratoria bancaria al cliente. 

En situaciones de fuerza mayor, la moratoria hipotecaria aplicada por un Gobierno tiene los mismos efectos que si la aceptase el banco. Una paralización total o parcial de la actividad económica, ya sea por posibles desastres naturales o pandemias, podrían obligar a los bancos a aceptar la moratoria hipotecaria rebajando los requisitos estipulados y citados anteriormente.