Tasación Inmobiliaria

Estos parámetros siguen una metodología de valoración, que en muchos países está establecida por ley. En cada tasación inmobiliaria estos parámetros se deben argumentar en un informe.

La tasación inmobiliaria debe ser elaborada por un profesional homologado, los cuales pueden ser arquitectos, aparejadores o ingenieros. Esto dependerá si el bien inmueble a valorar es una casa, un piso, un solar o una nave industrial.

El uso más común que se hace de un informe de tasación inmobiliaria es para adquirir mediante crédito hipotecario un bien inmueble, por ello también se suele denominar “tasación hipotecaria”. Sirve como valor a la entidad financiera a la hora de decidir si conceder una hipoteca de una cantidad u otra en función del valor del bien tasado.

Una tasación inmobiliaria nos puede servir para varios fines, los más importantes son:

• Obtener un crédito hipotecario que tenga como garantía el bien tasado.
• Conocer un valor teórico con el suficiente rigor para la adjudicación de herencias, divorcios o como precio de partida en subastas.
• Conseguir un valor técnico con una normativa específica que lo diferencia de una simple valoración orientativa.

Se ha de tener en cuenta que cuánto mayor sea la cifra de tasación, mayor será el valor estimado del bien inmueble. Esto significa que se tendrá más margen a la hora de solicitar un préstamo que tenga como garantía dicho inmueble.

Los factores que se tienen en cuenta para una tasación inmobiliaria combinan aspectos de carácter técnico y legal. Los principales que determinan el valor económico de una tasación son:

1. Ubicación: Localidad, barrio, zona residencial, etc.
2. Superficie: Se pueden dar dos datos de superficie en metros cuadrados, útiles (sin contar el espacio que ocupan las paredes) y construidos (en ocasiones incluyendo zonas comunes del edificio).
3. Distribución: Se trata de enumerar la cantidad de habitaciones, aseos o patios que puede tener la vivienda. También tiene en cuenta evaluar el correcto aprovechamiento del espacio.
4. Estado de conservación: Consta de tres categorías básicas, vivienda reformada, en buen estado y a reformar.
5. Materiales utilizados: Determinantes a la hora de evaluar la calidad de la vivienda, condicionando por ejemplo la calificación energética.
6. Orientación: Punto cardinal al que está dirigido la vivienda, es decir, norte, este, oeste, sur y las combinaciones que se puedan dar entre sí.
7. Precio de mercado: Se hace una pequeña investigación de las últimas ventas para conocer la horquilla de precios en la zona.

Además, se deben realizar las comprobaciones legales que puedan limitar el valor de la tasación, como por ejemplo saber si poseen algún tipo de protección oficial.

Sin embargo, el valor de un inmueble puede cambiar a través del tiempo, bien por factores internos (añadiendo mejoras) o bien por factores externos (evolución positivo-negativa del entorno).

Supongamos que queremos comprar una casa que tiene como valor de venta unos 100.000€. A su vez, queremos que el banco nos financie el 100% del valor de venta porque sólo tenemos ahorrado los gastos de compraventa, tales como los impuestos locales o la comisión de la inmobiliaria:

A partir de aquí, se pueden dar dos escenarios:

1. Si el valor de la tasación es de 90.000€ y préstamo hipotecario necesario es de 100.000€, nuestros ahorros además de pagar los 15.000€ de gastos de compraventa, deberán abonar la diferencia de 10.000€.
2. Si el valor de la tasación es de 100.000€ o mayor, cubrirá el importe que necesitamos.

Destacar que no es habitual que al valor de la tasación se impute el 100% del precio de compra, siendo la regla general un 80%. Es decir, si el precio es de 100.000€, el valor de tasación debe ser de 125.000€, ya que el 80% de 125.000€ son los 100.000€ que necesitaríamos.