Enfiteusis

Mediante este acuerdo, entonces, el propietario de un bien (normalmente un terreno o finca) cede su uso a otro, denominado enfiteuta. Este explotará económicamente la propiedad, quedándose con las rentas generadas.

Lo anterior significa una separación entre el dominio directo, que mantiene el propietario del activo, y el dominio útil que pasa a manos del enfiteuta. Este podrá, por lo tanto, incluso vender o transferir en herencia la propiedad.

Las principales características de la enfiteusis son los siguientes:

• El enfiteuta no solo debe pagar un canon, sino que también debe abonar un laudemio al propietario con cada enajenación del bien. Es decir, cada vez que se venda, dona o ceda el poder de dominio sobre el activo.
• El enfiteuta puede disponer del bien de la manera que crea conveniente para su beneficio económico.
• Se trata de un contrato oneroso pues ambas partes (enfiteuta y propietario) tienen derechos y obligaciones, existiendo de por medio una contraprestación.
• Se relaciona principalmente a la cesión de tierras agrícolas.
• En caso el enfiteuta deje de pagar el canon, la enfiteusis llega a su fin. En consecuencia, el propietario del activo recupera su dominio útil.
• Puede ser transferible por herencia.

La palabra enfiteusis proviene del vocablo griego «emphýteusis», que puede traducirse como «implantación». Esto pone en evidencia su relación con la explotación agrícola.

Sin embargo, aunque el término tiene origen griego, fueron los romanos quienes legislaron primero respecto a este tipo de contrato. Así, se usó a la enfiteusis para la cesión de tierras públicas a aquellas personas que las cultivaran. Esto, pidiendo como contraprestación un canon anual.

Cabe señalar que la enfiteusis ha ido regulada de distinta forma a lo largo de la historia, y cada país también ha creado su propio marco jurídico.