Índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH)

El origen del IRPH, como tipo de referencia oficial en España, se remonta al 3 de agosto de 1994. En dicha fecha, cumpliendo con la obligación de complementar los anexos de la Orden publicada el 11 mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, el Banco de España elevaba al IRPH a oficial.

Así, en agosto de 1994 el IRPH, conocido oficialmente como tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, se regulaba. Con la publicación de los tipos de referencia oficiales para el mercado hipotecario, el Ministerio de Economía y Hacienda español tenía como fin proteger a los clientes. Para ello, además de elevar varios índices más a la categoría de oficiales, dictó varias normas sobre aquellos contratos de préstamo con garantía hipotecaria que tenían como fin la adquisición de vivienda. Es decir, impuso una forma de actuar a las entidades que ofrecían créditos hipotecarios para viviendas que trataban de evitar que los clientes estuvieran desinformados sobre la hipoteca que firmaban.

A pesar de ello, como veremos más tarde y según ha indicado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), algunas entidades no cumplieron las indicaciones de aquella circular cuyo fin último era proteger a los clientes mediante la transparencia y la información.

Aunque, en esencia, existe una única forma de calcular el IRPH, formalmente existen tres tipos de IRPH. El de los bancos, el de las cajas y el del conjunto de las entidades de crédito. Las fórmulas se describen a continuación:

• Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años de los bancos

Donde:

i_b : Media de los tipos de interés medios ponderados de los bancos

n_b : Número de bancos que participan en el cálculo

• Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años de las cajas de ahorro

Donde:

i_ca : Media de los tipos de interés medios ponderados de las cajas de ahorro

n_ca : Número de cajas de ahorro que participan en el cálculo

• Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años del conjunto de entidades

Donde:

i_b : Media de los tipos de interés medios ponderados de los bancos

n_b : Número de bancos que participan en el cálculo

i_ca : Media de los tipos de interés medios ponderados de las cajas de ahorro

n_ca : Número de cajas de ahorro que participan en el cálculo

i_sch : Media de los tipos de interés medios ponderados de las sociedades de crédito hipotecario

n_sch : Número de sociedades de crédito hipotecario que participan en el cálculo

Genial, ya sabemos las fórmulas, pero ¿cómo aplicarlo? Para entender bien la fórmula hace falta conocer el concepto de tipo de interés, de media ponderada y de sumatorio. Lo que hace la fórmula es calcular la media de los tipos medios. Es decir, si el tipo de interés medio ponderado del banco X es 10% y el tipo de interés medio ponderado del banco Y es 5%, entonces la media del tipo de interés medio ponderado será de 10+5 dividido entre 2 (tenemos 2 bancos). Esto es, 7,5%. Ahora bien, a la hora de calcular el tipo de interés medio ponderado de cada banco, ¿cómo lo hacemos?

Imaginemos que el banco X tiene en cartera préstamos hipotecarios con plazo superio ar tres años (los que computan para el cálculo) por un valor (teniendo en cuenta los principales) de 10 millones de euros. En total tiene 20 créditos en cartera. Aunque la suma de los 20 son 10 millones de euros, no todos los préstamos son de la misma cuantía. En concreto, el principal de uno de ellos (saldo vivo) asciende a 5 millones de euros. Al ser el 50% del total de la cartera que computa, tendrá más peso que el resto de los 19 préstamos hipotecarios. Por tanto, a la hora de hacer la media del banco, el tipo de interés al que se firmó ese préstamo de 5 millones será más determinante en el cálculo.

Resumiendo, el IRPH se calcula según los siguientes pasos:

1. Se suman los principales ponderados de los préstamos pendientes por pagar cuyo plazo sea superior a tres años para un determinado banco.
2. Una vez tenemos los principales ponderados, se divide entre el número de préstamos concedidos de ese banco (que cumplen los criterios).
3. Después de 1 y 2, habremos obtenido el tipo de interés medio ponderado de un banco determinado. Así pues, haremos 1 y 2, para cada banco.
4. Una vez tenemos los tipos de interés medios ponderados de cada banco, los sumamos y dividimos entre el número de bancos. Habremos obtenido el IRPH de los bancos.
5. Será necesario hacer los pasos de 1 a 4 para las cajas de ahorro y las sociedades de crédito hipotecario.
6. Una vez tenemos los tres IRPH, realizamos la media y el resultado debe ser idéntico al que se obtiene realizando la última fórmula.

La polémica del IRPH nace debido a la inquietud (y queja) de muchos clientes por la dificultad que entraña saber de dónde salen los números del IRPH. En principio, el Banco de España era la entidad que publicaba dicho índice de manera oficial. Sin embargo, en 2011 se inició un proceso que culminaría con la desaparición del índice como oficial. Concretamente, hacia el año 2013, desaparecieron los índices IRPH bancos, IRPH cajas de ahorro y el tipo de activos de referencia de cajas (CECA). La intención era armonizar las cuentas a escala europea y nacional, así como ajustar los costes de los préstamos al coste real al que los bancos obtenían recursos.

En otras palabras, el IRPH era demasiado caro. Y, efectivamente, aunque el Banco de España lo sigue publicando, no se considera oficial desde octubre de 2013. La crítica al índice, además de su opacidad, era que no cumple con uno de los artículos de la orden con la que nace.

Cabe destacar, que en la Orden 5 de mayo de 1994, se insiste en el hecho de la transparencia a la hora de cobrar las comisiones, en el cálculo objetivo de los índices y en la no inclusión de factores que dependan exclusivamente de la entidad o que puedan provocar que varíe demasiado. Algunas entidades, al incorporar comisiones ocultas en el tipo de interés se saltaban la normativa. Por si fuera poco, comercializaban el IRPH como interés fijo, cuando en realidad es variable. Y, para más inri, afirmaban que era menos volátil históricamente que el Euribor, lo cual es falso.