Hipoteca de primer grado
Una hipoteca de primer grado es aquella en que el prestamista tiene el primer derecho de recuperación de la deuda, en caso de impago, sobre el resto de acreedores.
Es decir, una hipoteca de este tipo permite a la entidad que la concedió ejecutarla en primer lugar. Si se produce un impago y el deudor tuviera otras a su nombre, la entidad que concedió esta tiene prioridad en el cobro. En caso de embargo de la vivienda, este se hará a favor de dicho banco.
El principio de prioridad en la hipoteca de primer grado
En muchos países existe un principio de prioridad en el cobro. Este viene reflejado en sus respectivos códigos civiles. De esta forma, si el deudor no paga, lo habitual es que se dé preferencia a aquellos préstamos hipotecarios que estaban inscritos en primer lugar. Esto es importante, ya que una de las principales formas de cobro es el embargo de la vivienda.
Sin embargo, se puede producir un conflicto cuando se da un acuerdo voluntario entre las partes para establecer otro orden de pagos. De esta forma, se produce un problema jurídico en que o prevalece la voluntad de las partes o la norma. En la mayoría de casos se modificó la ley para adaptarla a estas situaciones excepcionales y que prevalezca el acuerdo individual.
Algunas consideraciones sobre el registro
Debemos aclarar que existen algunas diferencias entre las legislaciones de cada país. Sin embargo, hay ciertos principios básicos en que suelen coincidir. Uno es el de la fecha en que se debe considerar registrado el préstamo y esta será el momento en que el organismo emita el certificado. Es decir, el momento en que se da fe de dicha inscripción.
Hay quien considera que es la fecha de constitución la que debe tenerse en cuenta. Sobre todo si se ha cumplido con los plazos que marcan las diferentes legislaciones. Aún así, lo mejor es tomar como referencia el registro. Por supuesto, estamos ante el caso de aplicación automática (por ley) de los órdenes de prioridad, ya que si es voluntario lo deciden las partes.
Normas sobre hipotecas en algunos países
Sería prácticamente imposible detallar todas las normas hipotecarias existentes, pero para terminar hoy, vamos a mencionar algunas.
- En España, la LEY 41/2007, de 7 de diciembre modificó la Ley 2/1981, de 25 de marzo. A partir de esta, en 2019 se publicó la Nueva Ley Hipotecaria siguiendo las directrices de la Unión Europea. A partir de aquí se han creado algunas normas específicas relacionadas con la protección de los consumidores.
- En Colombia la norma principal es la Ley 546 de 2000 o Ley de Vivienda. En ella se establecen las condiciones, requisitos y procedimientos para los préstamos hipotecarios. Por otro lado, se plantean una serie de cuestiones relativas a la protección del deudor y la inembargabilidad.
- Además, en la mayoría de países, las leyes de Derecho Civil establece las normas básicas. De esta forma, suelen incluir los principales preceptos que conforman el punto de partida de las leyes específicas. Normalmente estas desarrollan (entre otros) la prioridad en caso de una hipoteca de primer grado.
José Antonio Ludeña