Contrato de hipoteca: concepto, características, partes, ejemplos
¿Qué es un contrato de hipoteca?
El contrato de hipoteca es un contrato en el que se otorga un préstamo a una parte que pone como garantía un bien inmueble. Así, aunque el deudor no abone su crédito, el acreedor puede reclamar la venta del inmueble y, de esta forma, recuperar el importe adeudado.
Es decir, el contrato de hipoteca es una herramienta de crédito que concede un derecho real de garantía para el que otorga el préstamo sobre el inmueble que se ha establecido como colateral. A pesar de que habitualmente las hipotecas se realizan sobre bienes inmuebles o tierras, en ocasiones se hipotecan obras de arte o vehículos.
El bien hipotecado sigue siendo propiedad del deudor, a pesar de estar hipotecado y ser la garantía del pago de la deuda. Se puede hipotecar la vivienda propia sin tener que abandonarla. Si el deudor no cumple con los pagos periódicos de su deuda, el acreedor tiene la facultad de reclamar la venta del bien establecido como garante.
La venta se realiza como subasta pública, no como venta directa común. La hipoteca tiene el inconveniente de que, en épocas de recesión económica, el bien inmueble que garantiza la deuda puede devaluarse considerablemente, afectando así a la capacidad del acreedor de recuperar el dinero prestado.
Características de un contrato de hipoteca
El contrato de hipoteca tiene características propias que lo distingue de otros tipos de contratos. Estas características son:
- Grandes importes y de larga duración.
- Dependiendo de si se trata de vivienda habitual o segunda residencia, se dispone de unas condiciones diferentes. Normalmente, para vivienda habitual las condiciones son mejores.
- Se paga intereses por el dinero prestado, generalmente es un porcentaje del remanente del préstamo que queda por abonar. Las entidades financieras en los contratos de hipoteca suelen establecer intereses fijos, variables o mixtos.
- Los pagos periódicos consisten en varios elementos: por un lado, un porcentaje del capital prestado; y por otro, la parte proporcional de los intereses aplicables. Su importe final varía según el importe adeudado, el plazo para devolverlo y el interés establecido.
- Generalmente los banco o entidades financieras ofrecen hipotecas por un máximo del 80 % del valor de tasación del inmueble. El importe restante se abona inicialmente como entrada.
- Se puede acordar la posibilidad de cancelación anticipada total o parcial del préstamo. A veces es necesario pagar comisiones por cancelaciones antes de tiempo.
- Si se cancela antes de la finalización establecida en el contrato de hipoteca puede ocurrir que se reduzcan las cuotas restantes de forma que el importe periódico disminuya, que se reduzca el plazo restante para finalizar el préstamo o que se puede modificar o novar el contrato de hipoteca de acuerdo a las partes.
Origen
Su origen es el griego clásico, en el que hypo significa “debajo” y tek significa “caja”. Se refería a algo que estaba escondido y que no se veía: el inmueble sigue perteneciendo al propietario, la deuda está escondida.
Sin embargo, la normativa actual del contrato de hipoteca tiene sus raíces en el derecho romano, en el que existían dos sistemas para asegurar el cobro de una deuda:
- La fiducia, que se refiere a que el deudor pasaba la propiedad de un bien a la otra parte como garantía. Era un sistema poco seguro para el deudor.
- La prenda, que es similar a la figura actual.
Partes de un contrato de hipoteca
Son dos las partes del contrato de hipoteca. De una parte está el acreedor que presta el dinero, y por otra parte está el hipotecante, que es quien ofrece la garantía del pago de la deuda mediante un bien propiedad del mismo.
Ambas partes tienen que tener capacidad específica para llevar a cabo el contrato de hipoteca. En cuanto al acreedor, se requiere que disponga de capacidad de obrar, que se presupone en las personas físicas y jurídicas. Normalmente los acreedores hipotecarios son entidades financieras o similares.
El hipotecante que pone su inmueble como garantía debe disponer también de capacidad de obrar y demostrar la propiedad efectiva del inmueble. No siempre el hipotecante es el deudor, sino que en ocasiones puede ser un tercero que se presenta como fiador real.
Requisitos de las partes
El artículo 1857 del Código Civil español determina los requisitos para el contrato de hipoteca. Dicho artículo incida lo siguiente: “son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca:
- Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
- Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca.
- Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar esta pignorando o hipotecando sus propios bienes”.
Según este artículo, la propiedad del inmueble es el elemento principal del que depende todo el contrato de hipoteca.
Ejemplos
Primer ejemplo
El Sr. Pérez, como deudor, formaliza un contrato de hipoteca con el Banco Vista, que es su acreedor hipotecario. En este contrato se afirma que el banco le prestará 150 000 euros —esto es el capital del contrato de hipoteca— a un interés anual del 3 %.
Por medio de este contrato de hipoteca el Sr. Pérez está obligado a devolver este préstamo en un plazo de 15 años (en abonos parciales mensuales) sometiendo como garantía hipotecaria una pintura valorada en 300 000 euros.
Segundo ejemplo
María y Juan quieren comprarse una casa nueva (100 000 euros) y solicitan al banco una hipoteca por el 80 % del valor del piso (80 000), ya que tienen ahorrados 20 000 euros que aportan como entrada.
Establecen una hipoteca con un interés del 4 %, que abonarán en mensualidades durante 25 años. 10 años más tarde María y Juan heredan un dinero y deciden cancelar la hipoteca restante, teniendo que pagar un 1 % del importe restante como comisión de cancelación. Dicho importe estaba reflejado en el contrato de hipoteca.
Referencias
- Economipedia. Hipoteca. Economipedia.com
- Vazquez & Apraiz y asociados. El préstamo hipotecario. Tuabogadodefensor.com
- Derecho. (2008) Contrato de hipoteca. Laguia2000.com
- Ejemplos de contratos. Loscontratos.blogspot.com
- Wikipedia. Contrato de Hipoteca.